2025.05.27牛跟投
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导读：拿地容易、卖房难，部分建筑系房企、地方城投楼盘出现去化难题。
作者 |第一财经 孙梦凡 郑娜
经历连续三年出清后，当下地产江湖的玩家已然“变天”。
今年以来，高居房企拿地榜前列的，除了金茂、保利、招商、华润、中海等老牌央国企，建筑公司和地产国资，已成为不可忽视的一股力量。“中建系”、“中铁系”，以及北京、宁波、温州、上海、南通等大量地方城投，成为土拍中的重要角色。
当民企拿地退潮，“财大气粗”的建筑系、地方城投异军突起，系行业发展趋势使然。但拿地容易、卖房难，在楼市仍在持续筑底之际，有建筑系房企、地方城投项目陷入了去化难境地。
记者采访发现，在广州市场，部分建筑系及城投楼盘去化率较低，有今年新开盘的项目去化率仅个位数，只能凭借降价引流；在北京楼市，那些库存规模较大的行政区，也频繁出现楼盘打“价格战”的局面，其中也隐现“建筑系”楼盘的身影。
“这些企业大部分是做建筑、工程起家，这几年才大举进军房地产，原来即便有涉及，也并不是将其作为主业，在开发方面可以算行业新兵。”有业内人士坦言，现在的市场，已经不是把房子盖出来就能卖掉的“黄金年代”了，极为考验企业的综合能力。
楼盘降价仍难去化
今年前四月，全国新房市场卖了2.7万亿元，同比下降幅度为3.2%，其中住宅销售额下降1.9%。在各类政策的托举下，楼市显现出止跌企稳的迹象，部分一线城市还出现楼盘热销场景。
不过，市场回温的暖阳并非普照，城市之间、板块之间、企业之间仍极为分化，领涨的多是核心城市的高端项目，而在非热点板块、或库存较大的地区，房子依然不太好卖。部分建筑及城投公司的楼盘也未能幸免，这在广州楼市中尤为典型。
中建五局旗下的中建信和，曾在2023年以底价19亿元拿下广州市海珠区一宗地块，折合楼面价约3.71万/平方米。历经一年开发，今年2月，该项目以中建天钰的案名拿到预售证牛跟投，并开启认筹，首批推出148套房源。但开盘两个月，在4月份底时项目仅网签4套。
惨淡的销售形势之下，中建天钰果断启用了降价策略，在此前“五一”小长假、入市不到两个月时，89平方米的房源售价从开盘时的498万元起，降至398万元起，降幅达百万元。
即便如此，中建天钰的销售表现也未能得到有效改善。据广州住建旗下阳光家缘数据，截至5月26日，该项目仅网签9套，去化率仍只有6%，使出降价大招仍然“卖不动”。
对此业内分析指出，中建天钰虽位于广州中心城区海珠区，但毗邻新滘西路和工业大道两条主路，日常车流量大，噪音和粉尘等问题对居住舒适度难免造成影响，周边环绕老旧小区，城市界面也有待提升。此外，项目的教育、商业等各项配套亦平平。
在价格端，中建天钰也遭遇了强劲对手。整体定位偏改善的中建天钰，入市时销售均价约6万元/平方米，而4月中旬开盘的绿城·馥香园均价在5.5万元/平方米左右，且在教育、地铁等配套方面优势更加明显，目前开盘稍晚的绿城·馥香园一个多月时间去化已过半。
同样位于海珠板块的中交天翠也面临去化难题。该项目被广州大道、环城高速、南洲路三面环绕，噪音问题难以避免，商业、教育等方面配套的不足也使得该项目吸引力受影响，3月底开盘时推出约224套房源，目前网签仅18套，去化仍不足10%。
不只是外来的玩家没拿到“高分”，即便是广州本地城投，也有项目难卖——位于天河区的城投天禧。广州城投在2023年3月以44亿元的底价拿下该地块，历时一年开发后，该项目于2024年6月开盘，两栋楼、共274套房取证入市。
但约5万元的均价、起步面积超百平，让附近的刚需客户望而却步，产品、交通等方面也未能满足市场需求，尤其是项目对口的教育资源未得到购房者认可。多重因素影响下，该项目售价一降再降，最低单价跌破4万，但开盘一年网签约百套、去化率仅3成左右。
在谈及上述楼盘难去化时，有广州的房地产业内人士向记者表示，当前房企在前期拿地、项目定位、销售策略等方面都不容有闪失，楼盘去化难原因很多，例如拿地时机不佳、开发操盘经验不足等。“每个环节差一点，最终结果就会差很多。”
而这些建筑公司、城投企业做地产，又有其特殊之处。“尽管这些企业大部分是做建筑、工程起家，但都是这几年才开始大举进军房地产业务的，原来即便偶有涉及，也并不是将其作为主业，在开发方面可以算是行业新兵。”上述人士认为。
中指研究院企业研究总监刘水认为，从企业自身角度看，一方面，产品与需求存在错配，前期市场调研不足，导致项目适配度不高，项目去化较难。另一方面，部分城投公司开发与运营能力不足，在产品设计、品牌、营造等方面均与品牌房企存在差距，导致产品去化较差。
“建筑系”地产业务分化
建筑公司虽有意通过地产创收，但受行业整体环境影响，即便是八大建筑央企，旗下地产业务也在洗牌。如今牛跟投，冲在销售榜前列的，主要是中建系“地产军团”、中国铁建、中国中铁等，而中交房地产板块、中国电建都在推进地产业务的整合，其他公司则更强调去库存。
较为突出的“中建系”地产板块，旗下除了中海地产，还有中建智地、中建玖合、中建壹品、中建信和、中建东孚等局院地产，后者被业内称为“中建八子”。去年，中国建筑旗下的房地产业务整体实现销售额4219亿元，首次成为行业第一。
不过，即便是基建和销售“一哥”，中建系的地产业务也存在一定挑战。“受地产市场深度调整的影响，公司的地产板块利润总额同比下降34.1%，是公司利润下降的主要原因。”在2024年度业绩投资者说明会上，中建方面表示。
过往几年，中建系加大拿地投资力度，销售规模也在爬升，但在规模目标驱动下，公司部分项目拿在了一些库存较高、竞争比较激烈的板块。除了前述广州项目，在北京新房市场上，也有不少楼盘在高供应竞争下“贴身肉搏”、凭借降价引流。
比如在丰台区，克而瑞北京报告显示，目前丰台新建住宅库存面积157.3万平方米，在北京各区域中库存量最大。由于过去密集的供地节奏，丰台新房市场价格下行压力一直很大。
今年前四月，丰台区新房成交套数TOP3都是存量新盘，包括森与天成、招商臻园、花香壹号。其中，中建壹品花香壹号，今年1～4月共网签99套，项目指导价为7.2万/平，前4个月网签均价则为5.38万/平，与指导价相比价差显著，由此引来了客流。
“中建系”之外，中国铁建也是地产榜单上的常客，去年实现销售金额951.45亿元，在全国房企中排名第 13位。不过，过往两年的扩张政策下，中国铁建地产的资金面也在趋紧，截至2024年末其现金及现金等价物余额171.07亿元，现金短债比为0.4。
中国中铁去年则实现了434.3亿元的销售额，目前该公司的地产战略不强调扩张，而是注重现金流安全，坚持以销定产、以收定支，强调调结构、转模式，要由传统的商业房地产开发向集多业态、多产业、多功能于一体的综合开发模式转变。
此外，中交集团旗下的房地产集团、以及中国电建，都在推进地产板块的整合工作。
以中交为例，2015年，中交集团成立中交房地产集团，包括中房集团、中交地产、中交置业、绿城中国、中交海外，以及中交鼎信和北京联合置业。今年，上市公司中交地产披露，拟将房地产开发业务相关资产及负债，转让至股东中交房地产集团。
中国电建地产重组成立于2005年，并控股上市公司南国置业。同样是今年，南国置业披露表示，收到控股股东中国电建地产的通知，电建地产拟受让其房地产开发业务等相关资产和负债，交易拟采用现金方式。在此之前，南国置业已连续四年亏损。
更为低调的中国中冶，则在2024年度业绩会上直言，去年公司应收账款同比增加，一方面是受业主方资金紧张影响，另一方面是本企业房地产存货去化慢。未来，公司将坚持“去存控增”，聚焦现金流管理，把守住资金链安全底线摆在突出位置。
在刘水看来，建筑公司做房地产开发，具有一定的优势。比如，“建造+开发”一体化，可大幅降低建安成本，缩短工期；供应链优势强，通过集中采购水泥、钢材等建材，议价能力更强；依托央企背书，融资渠道多元，融资成本低。不过，建筑类公司在激励机制方面相对较弱，不利于留住人才。
城投寄望于收储和代建
近年来异军突起的地产新兵，除了建筑系公司、部分地方民企，另一股不可忽视的力量，便是各地的城投和平台类公司，它们在土地市场扮演了重要角色。
克而瑞数据显示，2021年～2024年城投拿地比重波动攀升，始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，比2021年增长30个百分点，也即拿掉了土拍市场超一半的地。
在中指前4月房企新增货值榜中，除了大型央国企和头部民企的身影，余下很多都是地方国资平台公司，涉及泉州、太仓、厦门、南通、温岭、杭州、石家庄、成都、济南等诸多城市。
但是，城投及地方国资公司虽然拿地凶猛，但因操盘能力不足，实际开发意愿并不高，也容易出现楼盘去化率低的情况。“城投公司拿地主要以‘托底’、维持市场稳定为主，开工意愿和动能均相对较弱，开工率均明显低于其他类型房企。”克而瑞表示。
数据显示，城投公司2021年拿地项目的开工率为48.9%，而同期由地方国企和央企拿地的项目开工率分别高达95%和88%；城投公司2022年、2023年拿地项目的开工率分别为40.8%和26.5%，而2024年拿地项目的开工率则仅有8.5%。
截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月，所拿地块中未开工地块数量超过4200宗、未开工建面估算约为3.6亿平方米，且主要集中在二三线城市、一线城市的郊区。
在业内看来，城投及平台公司所拿地块，后续或会被政府再次收储，或者寻找代建合作。
克而瑞表示，地方政府通过专项债等工具加速收储闲置土地，城投公司获得土地收储金额后，城投债压力和现金流压力都将得到显著缓解，开发手中剩余地块的积极性可能会有所提升，这将为代建企业带来一定的业务机遇。
刘水表示，当前，“城投/国资拿地+房企代建”的模式逐渐被接受并普及，已成为国资的主要合作模式。2024年，典型代建企业项目数量中，地方国资占比61.9%，地方国资是主要的代建委托方。由于地方国资开发能力不足，更加青睐于寻求代建企业，特别是政策鼓励“好房子”，代建企业在产品设计、项目管理等方面更具优势，会成为城投、国资的首选合作伙伴。
微信编辑| 苏小
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